В Югорске подняли вопрос эффективности управления многоквартирными домами. В городе в течение многих лет действовала, казалось бы, удобная для одних, но нецелесообразная и затратная для других система коммунальной работы. Те задачи, которые по действующему законодательству возложены на управляющие компании и собственников жилья, выполнял муниципалитет. От такой схемы давно отказались во многих муниципальных образованиях страны, настало время Югорска.
Привычно не значит правильно
28 июня глава города Алексей Харлов встретился с представителями управляющих компаний, ТСЖ и ТСН, специалистами администрации и профильных служб, чтобы поговорить об эффективном управлении многоквартирными жилыми домами. Тема для муниципалитета архиважная, поскольку затрагивает такие чувствительные вопросы коммунальной сферы, как содержание придомовой территории, уборку снега, обслуживание детских игровых, спортивных площадок. Словом, все те работы, которые до сегодняшнего дня лежали бременем ответственности и затрат на муниципалитете и городской казне.
«В большинстве многоквартирных домов Югорска решением собственников выбрана форма управления через управляющие компании, которые в своей работе в первую очередь должны руководствоваться федеральными нормами и правовыми актами, –обратился к присутствующим Алексей Юрьевич. — Все вы знаете, что сейчас мы совершаем обходы избирательных округов, анализируем ситуацию, общаемся с жителями и вынуждены констатировать, что претензии населения к качеству работы управляющих компаний есть. С момента моего вступления в должность я не раз повторял и сейчас скажу: «Как раньше в Югорске не будет». Нужны другие подходы, а это значит, что и вы должны перестраивать свою деятельность».
Далее глава пояснил, что речь идет об обслуживании управляющими компаниями придомовой территории, внутридворовых проездов, детских и спортивных площадок. Жилищный кодекс гласит, что управляющая организация несет ответственность за содержание общедомового имущества в границах земельного участка, а также за озеленение и благоустройство, которое там имеется. Более того, УК отвечает за детские площадки даже в том случае, если они не входят в состав общего имущества, а земля под домом не оформлена. На этот счет есть определение Верховного Суда РФ (от 25 августа 2020 г. № 303-ЭС20-11685).
«Это значит, что в стране имеется правоприменительная практика по тем вопросам, которые у нас считаются спорными. В Югорске существует старый жилой фонд, где границы земельного участка совпадают с границами дома, есть новый жилфонд, где границы земельного участка больше, есть ряд других интересных случаев. Предыдущими руководителями города было принято решение определить границы для обслуживания земельного участка в пределах шестиметровой территории, прилегающей к дому по периметру. На что опиралось это решение, на какой документ, неизвестно. Но включать работы по уборке и текущему ремонту детских и спортивных площадок, содержанию дворовых проездов в муниципальные контракты и дальше мы не имеем права. В России определено верховенство закона, и все мы обязаны его соблюдать», — подчеркнул Алексей Харлов, сделав упор на то, что вектор определен и пора включаться в совместную работу. Тем более совсем скоро город отметит 60 лет. Самое время навести порядок во дворах – прибраться, подстричь газоны, восстановить разрушенные участки тротуаров, отремонтировать игровые конструкции на детских и спортивных площадках. Соответствующее поручение мэр дал управляющим компаниям.
В 2020 году процесс передачи детских и спортивных площадок, расположенных на придомовых территориях, в ведомство управляющих компаний инициировали депутаты Мегиона. А еще в 2017 году таким путем пошли в Ярославле, там городские власти подытожили рассуждения на эту тему так: «Мы не можем тратить бюджетные средства на эти цели. По закону это обязанность собственников». Подобная практика сложилась в большинстве других российских городов. Теперь и в Югорске жить по принципу «моя хата с краю, ничего не знаю» не получится.
28 июня состоялась встреча главы города с представителями управляющих компаний, ТСЖ и ТСН, специалистами администрации и профильных служб. Говорили об эффективности управления многоквартирными жилыми домами.
История вопроса
Депутат Анна Храпова, у которой за плечами 17 лет частной юридической практики, поделилась своим видением решения вопроса. «Начнем с того, что у нас земельные участки делятся на несколько категорий. Это те, которые были образованы после 1 марта 2005 года, когда уже вступил в силу Жилищный кодекс и дом нельзя было ввести в эксплуатацию, если участок под ним не сформирован. Такие земельные участки сразу межевались под строительство многоквартирного дома (МКД) и, как правило, предусматривали элементы благоустройства. В случае, когда участок был сформирован таким образом при строительстве, он и все, что на нем находится, относится к общему имуществу жильцов МКД и соответственно должно содержаться за счет собственников. Здесь никаких споров быть не должно. И если честно, совершенно непонятно, зачем муниципалитет финансирует данные услуги и содержит эту часть земельных участков».
Ко второй категории Анна Николаевна отнесла те территории, где земельные участки не были сформированы. Такие в Югорске тоже есть, например, жилой дом 6 на ул. Газовиков. Но даже при таком раскладе совершенно не значит, что управляющая компания и жильцы не обязаны содержать этот участок. Однако здесь муниципалитету необходимо по закону определить границы земельного участка, провести в отношении него государственный кадастровый учет. После этой процедуры объекты благоустройства вместе с земельным участком будут переданы в общую долевую собственность жильцов МКД, и управляющей компании все же придется заняться их содержанием.
И в третьей группе — участки, которые вызывают больше всего вопросов. Это те территории, где границы формировались хаотично и не отвечают сегодня букве закона. Жилищный кодекс обязывает формировать земельные участки с учетом наличия придомовой территории, которая должна включать хозяйственную площадку, место для сушки белья, почтовые ящики, детскую и спортивную площадки, озеленение. Но как показывает практика, в Югорске эти нормы принимались во внимание не всегда. Порой земельные участки полностью совпадают с границами МКД, иногда они намного больше, чем необходимо для обслуживания дома. В этом случае не обойтись без пересмотра границ участков с параллельным обсуждением всех нюансов на общих собраниях собственников жилья.
Собственники жилья в МКД сами решают, в каком направлении им развивать придомовую территорию – на чем сэкономить, во что вложиться. Возможно, жильцы на общем собрании проголосуют за сокращение детской игровой территории в пользу расширения зоны парковки.
Однако, по мнению Анны Храповой, передача абсолютно всех игровых и спортивных площадок в частную собственность не решит всех проблем. «Югорчан активно призывают участвовать в муниципальных и региональных программах. Есть прекрасная программа инициативного бюджетирования, в рамках которой жители могли бы заявиться инициативной группой и создать желаемый объект благоустройства в своем дворе. Но чтобы такая инициатива реализовалась, нужно, чтобы земельный участок находился в муниципальной собственности. Это одно из основных требований программы. Поэтому в ряде случаев может возникнуть вопрос: а нужно ли передавать участок, если жильцы не смогут участвовать в перспективных проектах и привлекать деньги округа и федерации».
Специалисты сходятся во мнении, что решить разом все вопросы не получится. Сначала необходимо проанализировать перечень территорий с имеющимися на них объектами благоустройства, учесть все их особенности, а потом принимать соответствующие решения, опираясь на нормы действующего законодательства и принципы целесообразности.
Автор: Юлия Голобородько
Мнение:
Марина Кулик, главный инженер МКУ «СООМС» :
— В расчетку горожан никогда не входила плата за обслуживание детских городков, чистку внутридворовых проездов. При этом не было разделения на УК и ТСЖ: все городки, а их 112 на балансе, входили в муниципальный контракт. Такая система сложилась, потому что это ответственность, которую никто не хочет на себя брать. Поэтому город был вынужден этим заниматься. Когда жильцы поймут, что это их собственность, и они за нее платят, возможно, и отношение к благоустройству во дворе станет бережным. Вкладывая собственные средства, горожане смогут требовать более качественного обслуживания. Потому что мы все равно ограничены контрактом, финансированием, графиками. А здесь у собственников появится свобода выбора. В Екатеринбурге, например, некоторые дворы закрыты для посторонних. Сюда не забегут собаки, не заедет чужой автотранспорт. Люди защищены от того, что кто-то придет, сломает, а им за ремонт потом придется платить. Это ведь неправильно. Взять нашу ситуацию на улице 40 лет Победы, 3. Все мы знаем, как там ломают детский городок. Мы его уже ремонтировать устали. Столько лет наблюдая такое отношение к оборудованию на игровых и спортивных площадках, к чистке снега во дворах, когда жителей не допросишься убрать автомобили, я полностью за передачу этой части забот собственникам.
Опять платить за воздух. Снег не убирают, городки постоянно завалены.